总价200万要近地铁，买南沙，还是买增城或从化?

　　网友提问：
　　广州，自住兼投资，首付100万，总价想买控制在200万左右的新房。自由职业，不用考虑上班地点问题，但希望离地铁近一些。买了话，应该会长期持有，十年以上。因为没有广州户口，要是办理落户的话，人才引进需要等半年以上。听您说，广州的南沙区很有发展，是现在办理落户，耐心等待半年之后，去南沙区选一选房子，还是在增城，从化等其他区域买。或是等待落户，选择其他区域?希望老师给一些建议，谢谢。
　　房知了咨询师解答：
　　一、基本情况：
　　1、购房目的：自住+投资(暂无广州户口) 2、资金预算：首付100w、总价200w 3、需求意向：1)两房/三房 2)靠近地铁，相对不用考虑通勤。3)长持，10年或以上。4、其他：如果办理落户，人才引进需要等半年以上。
　　二、问答：
　　问：听您说广州的南沙区很有发展，是现在办理落户，耐心等待半年之后，去南沙区选一选房子，还是在增城，从化等其他区域买?或是等待落户，选择其他区域?希望老师给一些建议，谢谢。
　　答：看完你的描述，我先来说出我的建议，就是先办理入户，再在广州限购区域购房。首先在策略上，限购区域之所以“限购”，关键在于供求失衡。简单来说，是供不应求。当然，有人可能会表示，限购区有大量的房屋供应，买不了一手可以买二手。但是事实上，很多人更愿意买一手。
　　我不评价到底买一手好还是买二手好，我是想说，供不应求不仅仅是体现在一手房源供应的这个层面上，核心是在于优质的配套资源主要集中在市区里面，包括：产业、地铁、教育、医疗、商业、餐饮娱乐等等。而资源的供给与升级恰恰又是需要空间的，我们可以看到，市区可开发的土地又相对较少，三旧改造的拆迁补偿和安置是棘手的难题。一来二去，旧改的开发成本高、建设周期长，对房企的要求较高、风险较大。
　　与此同时，每年广州的新增常住人口却越来越多，参考2018年年末的数据：广州新增常住人口约40.6w，其中新增户籍人口达到了29.82w人，为近六年来最高(2013-2018)。
　　我认为，大多数人选择入户是对该城市的认可，希望能落地生根。显然，愿意扎根广州的人越来越多。虽然还不知道今年的入户人口数量是多少，但是从地铁客流量、在建地铁数量等指标可以预判到，未来几年广州的人口只会有增无减。在“僧多粥少”的情况下，资源显得既优质又稀缺。
　　对于买房方向，要么“贵”、要么“旧”、要么“小”、要么“远”，这四个要素，基本上概括了当下购房者们的需求。三房面积在85-95m2区间，总价200w，则单价约21-2.35w，按照这个价格水平，只能选择增城、从化、南沙、花都等区域，而且很有可能是不靠近地铁站。所以，如果买三房，倒不如考虑黄埔区的知识城。退一步讲，是否一定要三房呢?
　　我觉得，与其追求数量，不如先保证质量。始终，自住最关键还是看现有的配套。最后，我认为南沙的发展空间是很广阔的，也不一定是我们普通市民可以想象到，因为往往很多时候我们是用马车的思维去想象火车跑得有多快，但是到底火车有多快，要未来真正跑起来才知道。
　　现在南沙相当于铺设轨道的阶段，大家都很期盼，我相信火车跑起来后，一定会带动人流，只是要留得住人，还需要有产业、配套，和政策的扶持。一点一滴、一步一个脚印，并非立竿见影、一蹴而就。
　　说到这里，我想起一个故事，以前有个人家里没有食物了，他就邀请一些朋友，让大家都带点吃的过来打火锅，大家都以为对方带了食材，心里的小算盘打得啪啪响，嘴里留着口水。但结果是，锅里只有水，根本没有食物、没有肉吃，大家只能喝水。
　　小结：能买限购区，优先考虑限购区。如果对南沙特别有信心，而且有长持的心理准备，则建议宁愿缩小居住面积，也要换来靠近地铁站的优势。